第399章 ^0^.还有这种操作？（2/5，求订阅！
季发誉在边上噼里啪啦按了一通计算器后，对丁明峰答道：“丁总，一共3960万。”
丁明峰点点头，这次工业区改造项目涉及的企业超过五十家，所以政府的拆迁赔偿势必多不了，摊到他这已经算多的了，也不过2300万而已。
另外再加上需要用3000多的价格来购买土地，一共40000多平方米，总共超过1.2个亿的资金。加上他倒贴进去的补偿金，花费就是接近1.4个亿的资金。
这还不算之后的开发建设成本，十几万方的建筑面积，怎么都得砸进去三四个亿！全部的投资，加在一起可能会超过5个亿！
所以其实对丁明峰来说，自己把地买下来，更改土地性质后倒手就卖掉，是赚钱最快的办法。
毕竟现在商业用地的价格已经逼近6000了，听涛印业这块地的位置又是一等一的好，卖出6000的单价都不奇怪，倒手一卖，立刻就是上亿的赚头。
但丁明峰想的却更远！
因为火车北站就要改建了，而火车北站离现在的听涛印业，可是近在咫尺呐！
他早就请了专业人士计算过，只要新火车北站落成，那么工业区改造成的这片高新科技园区，租金至少在10块天平方米。
甚至因为听涛印业的位置特别优越，只要营销得当，租金达到15块天平方米也不是没有可能的。
这个价格跟寰宇中心和东江大厦持平，直追东江市一线写字楼的价格！
十几万方的建筑面积，以及实际使用面积能达到八万方左右，那么一年的租金就会高达4个多亿。
刨去各种人员水电维护的成本，每年的利润绝对是过亿的！
撑死只需要五年的时间，丁明峰就可以把现在的投资全都赚回来，再接下去，可就是每年上亿的纯利润了。
至于出租率？
他根本就没有担心过。地段和交通条件摆在这，租不出去才见鬼了呢！
所以他对这不到4000万的补偿金没有丝毫的反应，这也是他听涛印业经营多年攒下丰厚家底带来的底气。
自己这边已经一切都处理妥当了，只等明天上班后拿到批文，就可以开始他丁明峰人生的崭新篇章了……
…………
入夜后，陈晋下班回到家中，便开始做饭了。
菜式很简单，三个热菜一道热汤，外加两个下酒的凉菜。
他刚把菜都端上桌，门铃响了，祁旭光如约而至，手里还拎着一瓶茅台酒。
进屋后，他颇为诧异的看着桌上热腾腾香喷喷的饭菜，对陈晋问道：“我说小陈，你可从来没说过你还有这一手啊？我还以为你在家请我吃饭，得靠外卖对付了呢！”
“祁哥，瞧你说的。会做饭又不是什么值得炫耀的事情，我犯得上见人就说么？”陈晋笑道。
祁旭光摇头道：“那可不好说。现在的年轻女孩子找对象，不都喜欢会干家务会做饭的暖男吗？”
“我真是暖她们一脸，感情男人在外面赚钱养家还不够，回到家还得伺候姑奶奶？那得换成她养我还差不多。”陈晋嗤鼻道。
祁旭光赞同道：“你说得倒也没错，经济基础决定家庭地位嘛。”
“不扯这些了，祁哥，坐吧。”陈晋招呼着，让祁旭光坐下，同时拿过来两个杯子。
祁旭光拧开酒倒上，跟陈晋碰了一杯才问道：“你说还有惊喜给我？到底是什么？”
陈晋夹着菜塞进嘴里，含糊道：“祁哥，等咱们拿下这块地，你觉得怎么开发比较好？”
“规划我不是已经跟你都说过了么？”祁旭光不解道：“商业用地，只能做商场或者写字楼。但是做商场的话，管理太复杂了，我们都不精这一块。还是做写字楼好，而且那边要做的是高新产业园，只有做写字楼最合适。”
陈晋点点头，又问道：“那你觉得，如果能把这些房子都卖掉的话，是不是更好？”
“好当然好啦！”祁旭光笑道：“虽然长期来说，写字楼的利润更高。但是从资金角度考虑的话，住宅的回款更快。回款越快，咱们的投资灵活性就越大，发展也就越快嘛。”
他接着道：“但是商业用地，只有一本大证，又不能分割出售，该怎么卖呢？只能是想想罢了。”
“祁哥，我可不这么认为。”陈晋挑眉道。
祁旭光一愣，陈晋的这种表情他太熟悉了！
每当陈晋出现这种表情的时候，就一定是有什么好主意的时候。
“小陈，你可别告诉我，有办法把土地性质改成住宅用地？这不现实吧？”祁旭光惊讶道。
陈晋扑哧一笑：“祁哥你也太高看我了。我只不过是个干中介的而已。工业区的地，能改成商业用地就已经是政府特批了，改住宅？那得报到上京去批，怎么可能嘛！”
“那……？”祁旭光不明白了。
陈晋抿了抿嘴唇，又笑着说道：“但是把商业用地造的房子卖出去，就不是什么不可能的事情！”
“咳咳咳……”祁旭光惊讶的被酒给呛到，咳嗽了一会才问道：“怎么个卖法？小陈，我可得提醒你，要是手续不正规，后期可是要出大问题的！”
陈晋想了想，应道：“或者不能叫卖，换成长期出租，或许会更好一些。”
“嗯？”祁旭光更加纳闷了：“那不是跟写字楼一个性质么？你的意思是做成酒店式公寓？”
“当然不用那么麻烦了，酒店式公寓咱们更没经验。”陈晋道。
祁旭光崩溃了，无奈道：“小陈，你就干脆点说了吧，我都快好奇死了！”
“哈哈哈~”陈晋见关子也卖得差不多了，便直接应道：“我的想法是，不做写字楼。写字楼的得房率太低，连60%都到不了，对于咱们来说，不划算。”
“咱们只要把十几万方都建成公寓，得房率就能达到70%以上，这样咱们的可用面积就平白多了两三万方，就等于多了两三万方的利润呐。”
“但这公寓也不由我们自行管理出租，而是换一种形式，以12000平方米的价格，出租20年的使用权。成交之后不管是业主另行出租，还是转让使用权，都全凭个人意愿。”
祁旭光听完，整个人都愣住了！
尼玛！还有这种操作？
丁明峰点点头，这次工业区改造项目涉及的企业超过五十家，所以政府的拆迁赔偿势必多不了，摊到他这已经算多的了，也不过2300万而已。
另外再加上需要用3000多的价格来购买土地，一共40000多平方米，总共超过1.2个亿的资金。加上他倒贴进去的补偿金，花费就是接近1.4个亿的资金。
这还不算之后的开发建设成本，十几万方的建筑面积，怎么都得砸进去三四个亿！全部的投资，加在一起可能会超过5个亿！
所以其实对丁明峰来说，自己把地买下来，更改土地性质后倒手就卖掉，是赚钱最快的办法。
毕竟现在商业用地的价格已经逼近6000了，听涛印业这块地的位置又是一等一的好，卖出6000的单价都不奇怪，倒手一卖，立刻就是上亿的赚头。
但丁明峰想的却更远！
因为火车北站就要改建了，而火车北站离现在的听涛印业，可是近在咫尺呐！
他早就请了专业人士计算过，只要新火车北站落成，那么工业区改造成的这片高新科技园区，租金至少在10块天平方米。
甚至因为听涛印业的位置特别优越，只要营销得当，租金达到15块天平方米也不是没有可能的。
这个价格跟寰宇中心和东江大厦持平，直追东江市一线写字楼的价格！
十几万方的建筑面积，以及实际使用面积能达到八万方左右，那么一年的租金就会高达4个多亿。
刨去各种人员水电维护的成本，每年的利润绝对是过亿的！
撑死只需要五年的时间，丁明峰就可以把现在的投资全都赚回来，再接下去，可就是每年上亿的纯利润了。
至于出租率？
他根本就没有担心过。地段和交通条件摆在这，租不出去才见鬼了呢！
所以他对这不到4000万的补偿金没有丝毫的反应，这也是他听涛印业经营多年攒下丰厚家底带来的底气。
自己这边已经一切都处理妥当了，只等明天上班后拿到批文，就可以开始他丁明峰人生的崭新篇章了……
…………
入夜后，陈晋下班回到家中，便开始做饭了。
菜式很简单，三个热菜一道热汤，外加两个下酒的凉菜。
他刚把菜都端上桌，门铃响了，祁旭光如约而至，手里还拎着一瓶茅台酒。
进屋后，他颇为诧异的看着桌上热腾腾香喷喷的饭菜，对陈晋问道：“我说小陈，你可从来没说过你还有这一手啊？我还以为你在家请我吃饭，得靠外卖对付了呢！”
“祁哥，瞧你说的。会做饭又不是什么值得炫耀的事情，我犯得上见人就说么？”陈晋笑道。
祁旭光摇头道：“那可不好说。现在的年轻女孩子找对象，不都喜欢会干家务会做饭的暖男吗？”
“我真是暖她们一脸，感情男人在外面赚钱养家还不够，回到家还得伺候姑奶奶？那得换成她养我还差不多。”陈晋嗤鼻道。
祁旭光赞同道：“你说得倒也没错，经济基础决定家庭地位嘛。”
“不扯这些了，祁哥，坐吧。”陈晋招呼着，让祁旭光坐下，同时拿过来两个杯子。
祁旭光拧开酒倒上，跟陈晋碰了一杯才问道：“你说还有惊喜给我？到底是什么？”
陈晋夹着菜塞进嘴里，含糊道：“祁哥，等咱们拿下这块地，你觉得怎么开发比较好？”
“规划我不是已经跟你都说过了么？”祁旭光不解道：“商业用地，只能做商场或者写字楼。但是做商场的话，管理太复杂了，我们都不精这一块。还是做写字楼好，而且那边要做的是高新产业园，只有做写字楼最合适。”
陈晋点点头，又问道：“那你觉得，如果能把这些房子都卖掉的话，是不是更好？”
“好当然好啦！”祁旭光笑道：“虽然长期来说，写字楼的利润更高。但是从资金角度考虑的话，住宅的回款更快。回款越快，咱们的投资灵活性就越大，发展也就越快嘛。”
他接着道：“但是商业用地，只有一本大证，又不能分割出售，该怎么卖呢？只能是想想罢了。”
“祁哥，我可不这么认为。”陈晋挑眉道。
祁旭光一愣，陈晋的这种表情他太熟悉了！
每当陈晋出现这种表情的时候，就一定是有什么好主意的时候。
“小陈，你可别告诉我，有办法把土地性质改成住宅用地？这不现实吧？”祁旭光惊讶道。
陈晋扑哧一笑：“祁哥你也太高看我了。我只不过是个干中介的而已。工业区的地，能改成商业用地就已经是政府特批了，改住宅？那得报到上京去批，怎么可能嘛！”
“那……？”祁旭光不明白了。
陈晋抿了抿嘴唇，又笑着说道：“但是把商业用地造的房子卖出去，就不是什么不可能的事情！”
“咳咳咳……”祁旭光惊讶的被酒给呛到，咳嗽了一会才问道：“怎么个卖法？小陈，我可得提醒你，要是手续不正规，后期可是要出大问题的！”
陈晋想了想，应道：“或者不能叫卖，换成长期出租，或许会更好一些。”
“嗯？”祁旭光更加纳闷了：“那不是跟写字楼一个性质么？你的意思是做成酒店式公寓？”
“当然不用那么麻烦了，酒店式公寓咱们更没经验。”陈晋道。
祁旭光崩溃了，无奈道：“小陈，你就干脆点说了吧，我都快好奇死了！”
“哈哈哈~”陈晋见关子也卖得差不多了，便直接应道：“我的想法是，不做写字楼。写字楼的得房率太低，连60%都到不了，对于咱们来说，不划算。”
“咱们只要把十几万方都建成公寓，得房率就能达到70%以上，这样咱们的可用面积就平白多了两三万方，就等于多了两三万方的利润呐。”
“但这公寓也不由我们自行管理出租，而是换一种形式，以12000平方米的价格，出租20年的使用权。成交之后不管是业主另行出租，还是转让使用权，都全凭个人意愿。”
祁旭光听完，整个人都愣住了！
尼玛！还有这种操作？